Год назад все эксперты рассказывали о тенденции повышения стоимости вторичной недвижимости в Крыму, а сегодня ситуация постепенно нормализовалась. Поэтому ожидается спад. Предполагается, что в течение первого полугодия 2024 года рынок недвижимости республики никак не поменяется и все останется относительно стабильным. Но чего еще можно ждать дальше? В какую крымскую недвижимость лучше всего инвестировать, стоит ли это вообще делать, что там по ценам, а что выбрать для постоянного проживания на полуострове? Обо всем этом и других волнующих вопросах редакция издания «Мой Крым» расскажет в материале.
- Стоимость недвижимости в Крыму
- Популярные типы недвижимости в Крыму
- Курортная недвижимость Крыма
- Жилая недвижимость Крыма
- Земельные участки в Крыму
- Инвестиции в недвижимость Крыма
- Покупка недвижимости в Крыму: стоит ли?
- Новостройки в Крыму
- Аренда недвижимости в Крыму: особенности и цены
- Перспективы рынка недвижимости Крыма
- Что будет дальше?
Стоимость недвижимости в Крыму
Согласно информации Крымстата средняя цена квадратного метра в новостройке на полуострове составляет более 86 тыс. рублей. Конечно, стоимость на квартиры более высокого качества, дороже — в среднем почти 90 тыс. рублей за кв. м. Сейчас на первичном рынке наблюдается тенденция повышенного спроса, а предложений то не так много — жилье раскупают еще на стадии котлована.
В Симферополе отмечают самую минимальную обеспеченность жильем на человека — немного больше 14 кв. м. Средний показатель по Республике Крым — более 18 кв. м. Эти факты позволили столице полуострова стать наиболее привлекательным местом для масштабного развития жилищного строительства. Помимо этого, у застройщиков есть возможности для развития и земельного фонда. Повышенный спрос среди покупателей на таунхаусы и коттеджи в курортных зонах Крыма, а также новостройки.
Сегодня на территории полуострова актуален государственный проект «Жилье и городская среда». Согласно ему планируется за 10 лет ввести в использование более 11 млн кв. м. Но все-таки сейчас еще присутствует дефицит на первичном рынке. Согласно сведениям «Авито Недвижимость», стоимость жилья в местных новостройках за год поднялись на 33%. Цена за 1 кв. м. в однокомнатной квартире обойдется почти в 97,5 тыс. рублей, в двухкомнатной — около 97 тыс. рублей.
Дороже всего продается недвижимость в Ялте, Алупке, Алуште, Гаспре и Севастополе. Более адекватные цены можно увидеть в объявлениях из Керчи и Сак.
Эксперты говорят, что снижение цен на жилье в первичном фонде в скором времени не планируется. Себестоимость домов у моря только поднимается вследствие подорожания строительных материалов, перехода на проектное финансирование. Огромное значение в формировании цен на новостройки оказывает инвестиционный потенциал Крыма в качестве курортной зоны. Но подорожание жилья можно сгладить особыми условиями, которые могли бы предоставлять застройщики. К примеру, сделать систему скидок.
Если говорить о вторичном рынке недвижимости, то тут все более понятно и стабильном. Предложений масса — в Крыму можно недорого купить дом у моря без ремонта или выбрать квартиру с отделкой. Правда от застройщиков на полуострове она не низкого качества. Вторичка — по большей части старый фонд, где всегда есть проблемы. Делай или не делай ремонт, придется не легко. Все, естественно, зависит от финансов и личных требований к недвижимости. Огромным преимуществом вторичного рынка выступает возможность торга.
Согласно статистике Крымстата, средний ценник за 1 кв. м. жилья из данной категории равен чуть более 86,5 тыс. рублей. За год стоимость поднялась на 7%. Данные «Авито Недвижимость» показали более стремительный скачок цен — на 27% в сравнении с 2022 годом. Если проще, то все, что касается крымской недвижимости — дорожает.
Больше всего популярны однокомнатные квартиры. В среднем квадрат такого жилья обходится в почти 112,5 тыс. рублей. Получается, стать владельцем однокомнатной квартиры площадью в 30-35 кв. м. из вторичного рынка недвижимости Крыма можно примерно в 3,3-4 млн рублей. Цены на 1 кв. м. в двушках — чуть более 94 тыс. рублей. То есть вся квартира обойдется примерно в 4,2-4,7 млн рублей. Более высокие цены на жилье, где предусмотрена свободная планировка — получается почти 122,5 тыс. рублей за кв. м. Также дорого обходятся квартиры-студии — почти 119 тыс. рублей за кв. м.
До конца 2023 года специалисты не предвидят повышения цен на вторичном рынке, а в начале 2024 года, вероятно, произойдет стабилизация. Подорожание станет более сдержанным чему, в том числе поспособствует определенная нехватка актуальных предложений и поддержка отрасли повышением ключевой ставки ЦБ.
Популярные типы недвижимости в Крыму
Жилье на солнечном полуострове довольно востребовано среди тех, кто хочет вложить деньги или просто перебраться в теплое местечко. Чаще всего квартиры и загородные дома в Крыму без посредников и с ними покупают россияне с материка. Несмотря на то, что на первичном рынке недвижимость расхватывают, как горячие пирожки, спрос отлично закрывает вторичный рынок.
Желание перебраться в южную республику вполне оправдано — тут хорошая погода, даже зимой солнца в разы больше, чем в других регионах. А еще почти из любого населенного пункта полуострова всего за несколько часов можно добраться до пляжа. Выбирай, какой хочешь — южный, западный, восточный берег. Чаще всего рассматривают квартиры в Севастополе и дома на ЮБК. Конечно, при выборе жилья в Крыму есть и огромный минус — недвижимость на полуострове крайне дорогая. По стоимости за квадрат республика находится в топе самых дорогих регионов РФ по стоимости жилья.
В Крыму есть большое разнообразие, куда можно инвестировать или переехать — скромные однокомнатные квартиры и студии, а также роскошные дома неподалеку от моря. Расскажем подробнее обо всех апартаментах в республике, которые могут подойти под ваши запросы.
Курортная недвижимость Крыма
Курортные апартаменты относятся к категории коммерческой недвижимости. В этом случае средняя ставка по ипотечному кредитованию составляет 17%. Отдельное жилье, сдающееся в аренду, всегда пользовалось спросом, потому каких-то исключений в этом вопросе не стоит ждать.
Судя по нашим наблюдениям и утверждениям экспертов, если ситуация на территории полуострова будет стабильная, спрос станет существенный. А где он есть — там и высокие ценники. Потому, если планируете прикупить курортную недвижимость, делать это стоит как можно быстрее, если, конечно, такая возможность имеется. Такое жилье обладает повышенной ликвидностью — будет трудно остаться ни с чем.
По популярности в продаже лидируют небольшие курортные апартаменты. К примеру, студии от 20 кв. м. Люди скупают подобные квартиры, а потом сдают их в качестве гостиничных номеров для отдыха. Подобное жилье находится на лидирующем месте по продажам в приморских районах, его с легкостью можно перепродать при желании.
Жилая недвижимость Крыма
Большая часть экспертов убеждают, что жилье от застройщиков будет дорожать в цене. Стоимость поднимется на новостройки в любом случае, так как после увеличения ставки ЦБ большая часть банков начала пересматривать условия для застройщиков. Теперь цены придется поднять минимум на 8%, а в течение этого года еще на 15-20%. У тех застройщиков, которые уже субсидирование ипотеки с помощью своих финансов, прайс может остаться на прежнем уровне. Однако таких будет минимальное количество.
Постарайтесь «принимать решение в моменте» — дешевле определенно жилая недвижимость не станет, а при продаже объекта лучше сразу вложить средства в другую квартиру. Такой подход позволит деньгам не обесцениться.
Сегодня средняя стоимость 1 кв. м. новостроя в Симферополе составляет 130-300 тыс. рублей, а на Южном берегу Крыма (ЮБК) — 170-350 тыс. рублей. Цены зависят от расположения недвижимости, класса, метража. Чем меньше будет квартира, тем дороже она будет стоить в пересчете на каждый метр.
Если говорить о вторичном рынке недвижимости Крыма, в будущем он тоже начнет дорожать. Однако темпы повышения стоимости будут не такими быстрыми, как в случае с новостройками. Сейчас цены на вторичное жилье будут находиться на этапе стагнации и снижения при торге. Те, кто будут уступать потенциальному покупателю, смогут продать квартиру, а те, кто продолжат удерживать ценник — только думать, что продают.
Число ипотек всего рынка продаж составляет 70-80%, однако переплата за жилье из старого фонда получается в разы выше, так как государственная поддержка довольно ограничена. Потому новостройки в Крыму популярнее у россиян. Средний ценник за 1 кв. м. на вторичном рынке в Симферополе составил 150-200 тыс. рублей, на ЮБК — 170-250 тыс. рублей.
Хотелось бы еще поговорить на тему аренды жилья на полуострове. Тут специалисты тоже прогнозируют повышение цен. Виной всему рост первоначального взноса по ипотечному кредитованию. Так, в начале прошлого года он был 10-15% от суммы сделки, а с января 2024 года — станет минимум 30%.
Конечно, рынок аренды остается популярным. Еще недавно многие выбирали оформление ипотеки и платежи «за свое», чем снятие квартиры. Однако сегодня для получения кредита на недвижимость потребуется внести 30% стоимости. Подобные суммы не для всех оказываются посильными, в особенности, если говорить о молодых семьях. Им придется по нужде оставаться в арендованной квартире и больше платить, так как хозяева захотят воспользоваться сложившейся ситуацией. В этом нет ничего личного, каждый пытается заработать, как он может.
Земельные участки в Крыму
Относительно недавно в регионе на рынке недвижимости стали пользоваться спросом коттеджные поселки от мелких застройщиков. С этой стороны Крым был практически никак не освоен. Зато сейчас появилось множество компаний, которые возводят дома со всей необходимой инфраструктурой. В таких поселках обычно все удобно и красиво, что не может не радовать. Спрос на подобное жилье повысился примерно на 30% и продолжит расти.
Рассмотреть покупку загородного дома действительно стоит, к тому же ставки по ипотеке в отличие от рынка вторичной недвижимости крайне выгодные. В этом случае есть возможность получения государственной субсидии. Однако тут тоже стоит хорошенько подумать, а с какой целью покупается земельный участок.
Для вклада денег и последующей продажи подходят студии в гостиничных ЖК или аппарт-комплексах. Ценник при их перепродаже существенно повышается. Обычное жилье, включая земельные участки — это огромная не инвестиционная категория. Это покупка для себя, на будущее.
Несмотря на это рынок загородной недвижимости считается самым стабильным в Крыму. За год было отмечено повышение цен только на 17%. Но не исключается повышение спроса и цен. Сегодня рынок загородного жилья в регионе не полностью укомплектован достойными предложениями. По этой причине спрос может превысить количество вариантов, что в любом случае спровоцирует подорожание.
Инвестиции в недвижимость Крыма
Закрытие аэропортов и проведение СВО дало возможность купить дом в Крыму без посредников дешевле. По прогнозам экспертов, после возобновления авиасообщения в регионе произойдет подорожание цен на жилье примерно на 30-40%. Сегодня на квартиры и дома в Крыму спрос как покупателей, так и инвесторов, не такой большой, какой был раньше. Связано это с трудной логистикой и рисками из-за проведения СВО.
Цены на недвижимость на полуострове очень краткосрочно падали после теракта на Крымском мосту, начале мобилизации и других событий. Однако несмотря на все это, спрос на жилье стал расти. По данным «Авито Недвижимость» в конце лета 2023 года интерес к крымским квартирам и частным домам в среднем по стране увеличился на 17%. В курортных районах полуострова отмечены самые высокие показатели. Так, Севастополь вошел в рейтинг городов с наиболее быстрым повышением спроса на новострои, согласно данным от июля — на 31%.
За прошедший год в недвижимость РК инвестировали почти 270 млрд рублей. Цифры по этой теме следующие:
- инвестиционных проектов в работе — 1,5 тыс.;
- инвестиционных предложений — 18;
- площадок для вложения денег — 228;
- индустриальные парки — 3№
- объектов для государственно-частного партнерства — 116;
- площадок бюджетного инвестирования — более 1,5 тыс.
Согласно итогам 2022 года инвестиционный потенциал в Крыму увеличился на 11%. Сам полуостров поднялся с 61 на 7 место в топе инвестиционного климата среди субъектов России за последнюю пятилетку. По информации Крымстата, общее число вкладов в главный капитал составил более 200 млрд рублей. Из него частные инвестиции — более 130 млрд рублей, что на 24 млрд рублей больше, чем в 2021 году. В 2023 году в Крыму отметили еще шесть новых инвестиционных соглашения.
ПМЭФ позволил республике заключить контракты, сфокусированные на развитии промышленной, строительной и туристической отрасли.
Общее количество вложений преодолело отметку в 200 млрд рублей. Конечно, большая часть инвестиций направлена на более мощное развитие курортно-туристической сферы. Сюда входят проекты многофункциональных спортивно-оздоровительных центров, апарт-отелей, гостиничных комплексов и прочее. В общем на данную категорию пришлось 60 проектов, сумма которых превысила 140 млрд рублей.
Активизация строительства наблюдается по всему Крыму, в особенности в Севастополе. До 2024 года была запланирована федеральная целевая программа развития, которая позволила выделить миллиарды рублей на строительство крупных объектов и дорог. Сейчас в республике ведется строительство 126 домов: 89 — многоквартирного типа, 37 — апартаменты.
За первое полугодие 2023 года в Крыму ввели в эксплуатацию больше 540 тыс. кв. м. жилой недвижимости. В этом году этот показатель повыситься до 1 млн кв. м. До конца 2024 года местные власти запланировали сдать в эксплуатацию примерно 2,6 млн кв. м. жилого фонда. В 2022 году ввод новых объектов был на уровне 800 тыс. кв. м., однако в итоге в регионе получилось ввести 930 тыс. кв. м.
В прошлом году большую часть новостроек сдали в эксплуатацию в следующих городах: Симферополе, Ялте, Евпатории и Алуште. Дополнительно отметим, что в рамках программы «Стимул» продолжается строительство улично-дорожной сети проекта по развитию зоны «Крымская роза», которая находится в столице Крыма. Это добавит в эксплуатационную копилку жилья более 157 кв. м.
Покупка недвижимости в Крыму: стоит ли?
Если у вас появились мысли о приобретении жилья на полуострове, сейчас — лучшее время для решительных действий. Не стоит опираться только на ценник, который указан на крупных сервисах недвижимости, так как они не всегда показывают реальное положение дел. Спрос еще подогревают херсонские владельцы сертификатов, это тоже стоит учесть.
Помимо этого не забывайте, что интерес к жилью в Крыму усиливают программы по господдержке и открытие отделений одного из крупнейших банков РФ Сбербанка в регионе. Еще и ВТБ выдает кредиты на полуострове в качестве эскроу-агента. Также на местный рынок недвижимости заходят застройщики с материковой части страны, у которых предложения на 30-70% выше средней цены. Уже сегодня во владении краснодарских и московских строительных компаний есть существенные территории под застройку в Крыму. Просто они ждут стабилизации спроса.
Потому, как только запустят авиасообщение, рынок оживет и на этом фоне застройщики начнут открывать более дорогостоящие предложения. Сейчас в республике студию в новостройке можно взять примерно за 4 млн рублей, а однушку — за 5-5,5 млн рублей с применением льготной ипотеки. Вместе с этим у такого жилья будет доступная близость к береговой линии — около 15 минут.
Сегодня из-за проведения СВО стоимость на крымскую недвижимость поднимается очень медленно, что дает возможность инвесторам без спешки выбирать объекты, рассчитывая при этом на адекватный доход и рост цены в два и более раза. Все это возможно в течение нескольких лет после завершения СВО, когда все внимание с Сочи и остальных курортов Краснодарского края перенаправится в Крым.
Новостройки в Крыму
Специалисты консалтинговой компании IDEM оценили произошедшие на местном рынке новостроек на конец 2023 года. В начале зимы отмечено строительство более 60 девелоперов, в экспозиции собрано более 100 проектов на 235 корпусов. С ноября по декабрь 2023 года слегка поменялось соотношение предлагаемых вариантов квартир и апартаментов — на квартиры приходится 68%, на апартаменты — 32%.
Общее количество недвижимости из нового фонда на экспозиции за ноябрь упало на 120 единиц — сейчас есть почти 3 тыс. объектов. Средняя цена за 1 кв. м. по разным типам квартир на декабрь 2023 составляет чуть более 201 тыс. рублей. Это всего на 0,5% больше в сравнении с прошлым месяц.
Жилые комплексы, которые сдадут в ближайшее время:
- «Жемчужина Боспора». ЖК класса «комфорт» находится в Керчи. Сдать его планируют в 2024 году. Состоит жилой комплекс из четырех домов по восемь этажей, на последних этажах представлены двухуровневые квартиры. Всего в «Жемчужине Боспора» есть 277 квартир с площадью от 45 до 180 квадратов. Цены — от 4,3 до 12 млн рублей.
- «Лучистое». Расположен жилой комплекс в поселке Семидворье (г. о. Алушта). Его планируют сдать в этом году. Расстояние до моря — 400 метров. Состоит ЖК из четырех корпусов с этажностью 8-12 этажей. Всего в комплексе представлено 228 квартир. Цены — от 6,2 до 17,1 млн рублей.
- «Зенит». Изначально жилой комплекс планировали сдать в третьем квартале 2023 года, но по последней информации сейчас дата изменила на 2024 год. «Зенит» находится в Ялте, он будет состоять из четырех зданий по 12 этажей. Всего в ЖК предполагается 286 квартир. На территории ЖК запланированы парковочные места для каждого дома. В пешей доступности находятся супермаркеты, фитнес-центр и стадион. Цены — 6,9-12,8 млн рублей.
- «Город мира». Находится в Симферополе. Рядом с жилым комплексом есть детские сады, школы, тренажерные залы и парковая зона. Большая часть уже сдана, а конечный этап ввода в эксплуатацию запланирован на 1-3 квартал 2024 года. На территории «Города мира» есть парковка. Цены — от 5 млн рублей.
Ожидать в Крыму сдачи недвижимости точно в указанные застройщиком сроки не стоит. Это не Москва, Санкт-Петербург или Екатеринбург с Тюменью. На полуострове запланированные даты нередко переносят на более позднее время. И тут дело даже не только в самих застройщиках, но и причинах, которые от них никак не зависят. Так, в регионе крайне сложно обстоят дела набором квалифицированных кадров.
В Крыму среди новостроек можно рассмотреть уже сданные в эксплуатацию ЖК:
- «Евпатория» (г. Евпатория);
- «У двух морей» (г. Керчь);
- «Финский дом на Лексина» (г. Симферополь);
- «Массандровский спуск» (пгт Массандра, входит в состав г. о. Ялта);
- «По улице Богдана Хмельницкого» (г. Алушта);
- «Карасан» (пос. Утес, входит в состав г. о. Алушта);
- «Ай-Даниль» (пос. Даниловка, что в составе г. о. Ялта);
- «Кристалл» (г. Феодосия);
- «Приморский парк» (г. Ялта).
В общем рынок новостроек довольно большой, выбирать есть из чего. Главное задаться вопросом, готовы ли вы ждать сдачи ЖК в эксплуатацию или хотите уже сегодня получить ключи от заветной квартиры.
Аренда недвижимости в Крыму: особенности и цены
Судя по нашим наблюдениям, на территории полуострова наблюдается существенное снижение аренды жилья. Это заметно и для долгосрочной сдачи недвижимости, и для посуточной. Подобная ситуация произошла из-за низкого спроса. На стандартное затишье в межсезонье накладывается сложная логистика.
Спрос на длительный съем жилья не успевает за предложениями. Кому-то из-за определенных жизненных ситуаций приходиться съезжать со съемной квартиры, а других постояльцев довольно проблематичной отыскать — в регион едут менее охотно, чем это было несколько лет назад.
Сегодня в Симферополе снять однушку можно примерно за 20-25 тыс. рублей, все зависит от района и других факторов. В Ялте же стоимость аренды в разы больше даже в период межсезонья — можно с легкостью добавить к цене квартир в столице Крыма около 5-10 тыс. рублей. В этом городе самые высокие показатели по съему жилья на всем полуострове. В сравнении с 2022 годом стоимость на аренду снизилась примерно на 5 тыс. рублей.
По мнению риелторов, сохранять баланс людям, которые зарабатывают на сдаче жилья, помогают строители, приезжающие в регион по работе. Эта категория граждан нередко арендует квартиры на продолжительное время по слегка сниженному ценнику.
А вот те, кто перебрался в Крым из Херсонской области и остальных новых регионов страны, пока никак не повлияли на рынок сдачи жилья. К примеру, в 2014 году из Донецка наблюдался массовый поток людей. Тогда этот фактор привел к повышению цен, так как спрос быстро возрастал. Сегодня подобная ситуация не наблюдается. Люди из Херсонской области в Крыму есть, но их не так много.
Перспективы рынка недвижимости Крыма
Несмотря на различные трудности и экономические проблемы, рынок недвижимости на полуострове всегда активен: россияне довольно активно скупают квартиры в старых и только-только построенных домах. Как ситуация будет обстоять в 2024 году? В прошлом году главный тренд на жилье в Крыму задавал постоянно увеличивающийся внешний и внутренний спрос. Затормозить его не получилось ни у неожиданных событий, ни атак беспилотников. Итогом стало только повышение цен на недвижимость в республике.
Стоимость типовой двушки на вторичном рынке за год поднялась на 8%. Аналогичная ситуация наблюдается с загородными домами, земельными участками.
Этот тренд не менялся в течение 11 месяцев. Но в декабре рынок встрепенулся от новых изменений, которые и стали главных фактором, преломления дальнейшего хода игры. Мы говорим о повышении ключевой ставки и правил льготной ипотеки для граждан. Она начала увеличиваться еще в конце лета 2023 года, меньше чем за шесть месяцев достигла отметки с 12 до 16% годовых.
Это событие спровоцировало повышение кредитных ставок в коммерческих финансовых организациях. В одном из достаточно крупных банков в Крыму с декабря 2023 года ипотеку без каких-либо льгот и государственной поддержки начали предлагать со ставкой под 17% годовых. По сути для обычного покупателя это слишком много, просто потолок. Поднимать ставку выше недопустимо, так как никто не станет брать ипотеки, хотя и сегодня многие переплачивают крайне большие деньги.
Подобные события привели к тому, что россияне стали чаще запрашивать льготную ипотеку с господдержкой. По ней часть процентной ставки покрывается за счет государства. Но даже и тут появились свои ограничения. Теперь по новым правилам, первоначальный взнос по льготной ипотеки составляет 30% от всей суммы жилья (раньше он был 20%).
Получается, что бюджет граждан «сжат» со всех сторон: потребительское кредитование подразумевает огромные переплаты по процентам, а льготная ипотека предполагает наличие у человека хотя пары миллионов на счету. В итоге спрос на квартиры и дома в ипотеку стал медленно падать.
Из-за таких изменений, государство получит общий упадок спроса на недвижимость. Введенные ограничения сфокусированы именно на снижении количества ипотек. В будущем это позволит поубавить спрос на весь рынок. Потому, скорее всего, наступит долгожданное снижение цен, достичь которого не получается уже давненько.
Что будет дальше?
В 2024 годы недвижимость в Крыму должна стать более выгодной — это касается как покупки квартир, так и частных домов. Эксперты ожидают незначительного снижения стоимости жилья. Сегодня цены на вторичном рынке достигли отметки в 150 тыс. рублей за кв. м. Для крымчан это слишком дорого. Однако если спрос снизится, предложение станет более адекватным.
Не стоит в этом году рассчитывать на возвращение прежних условий после нормализации на рынке. Очень сомнительно, что льготная ипотека снова станет доступной для каждого, наоборот — ее пытаются направить в сторону адресной помощи. К примеру, вместо снижения ставки для айтишников возможно появятся новые льготы для многодетных семей, малоимущих или учителей / врачей. Будем верить в лучшее и следить за ситуацией на рынке недвижимости в Крыму вместе.