Крым — уникальный регион России, привлекающий многих чарующей природой, благоприятным климатом и возможностью приобрести недвижимость у моря. Однако, несмотря на все преимущества, риски покупки жилья на полуострове были всегда. В первую очередь их связывают со спецификой местного рынка, а сегодня сюда еще добавилось и влияние ряда политических событий. В статье разберемся, с какими подводными камнями можно столкнуться при покупке недвижимости в Крыму и как найти свое идеальное жилье.
Распространенные риски при выборе недвижимости в Крыму
Операции с покупкой жилья неизменно сопряжены с определенными рисками. Среди возможных опасностей – потеря денег и времени, появление незапланированных финансовых расходов. Давайте рассмотрим основные риски:
- Фейковые объявления. Это самые частые сложности при покупке жилья в Крыму. Нечистые на руку продавцы публикуют сведения о несуществующих объектах либо намеренно занижают цены, дабы заинтересовать потенциальных клиентов. Нередко в подобных объявлениях указывают неполную или недостоверную информацию не только о самом объекте, но и его локации, инфраструктуре и юридических аспектах.
- Проблемы с документами на приобретаемую недвижимость. К примеру, бывают ситуации, где жилье продается с документами не переоформленными в России должным образом или переоформленное, но с допущением нарушений. Это создает юридические риски для потенциальных покупателей, связанные с возможными спорами о законности владения.Также иногда у продавца не бывает документов на участок или свидетельства на право собственности. А еще бывают случаи, где люди прибегают к использованию фальшивых документов с целью обмана покупателя.
- Риэлторы-аферисты. В Крыму активно действуют мошенники, предлагающие услуги по подбору и оформлению недвижимости. Они могут требовать предоплату за свои услуги, а затем просто скрываться с деньгами клиентов, не выполнив взятых на себя обязательств.
- Продавец недвижимости в Крыму на самом деле таковым не является. Часто можно столкнуться с ситуациями, где владелец недвижимости, выставленной на продажу, срывает показы, затягивает с внесением аванса, регулярно переносит переговоры. Подобное поведение связывают с отсутствием желания реально продавать объект либо с проблемами в наличии полного набора документов. Риском для покупателя в такой ситуации выступает банальная потеря времени.
- Техника манипулятивных переговоров. В такой ситуации жилье выставляют по заниженной цене, а продавец общается сразу с несколькими покупателями. Грубо говоря, он устраивает своеобразный аукцион, где ждет максимально высокого ценового предложения и манипулирует покупателями. В этом случае риски связаны не только с потерей времени, но и сил еще на стадии выбора жилья.
- Срыв сделки. Вы уже внесли аванс и назначили дату сделки. В идеальном мире дальнейшие события должны были закончиться логично — подписанием договора. Но в реальности возможны и неблагоприятные сценарии: неявка продавцов в полном составе, отсутствие необходимых документов, появление разногласий между собственниками, изменение предварительно оговоренной цены и условий. Покупатель рискует потерей времени и вполне реальной возможностью остаться без внесенного ранее аванса. Да, закону, когда сделка срывается по вине продавца, эта сумма должна вернутся в его карман. Однако, не все с легкостью расстаются с авансом. Иногда такие споры приходится решать в суде.
Существуют и более редкие риски при выборе и покупке жилья на территории Крымского полуострова:
- отказ регистрации сделки в Росреестре (на это не получится никак повлиять, покупателю остается только исправить неточности в документах по требованию);
- отказ от освобождения и передачи недвижимости, задержка с выпиской, нарушение условий передачи (для минимизации этого риска, все возможные действия нужно предпринять до сделки);
- утрата права собственности на купленное жилье (не существует 100% гарантии, что продавец или третье лицо не будет оспаривать право на проданную квартиру или дом в суде, но одного желания недостаточно – нужны основания, отсутствие которых проверяют юристы и риэлторы до сделки).
Специфика законодательства
Крым уже десять лет находится в составе Российской Федерации, но на полуострове до сих пор можно столкнуться с объектами недвижимости, возведенными в соответствии с законодательством Украины. В ряде случаев такие объекты могут иметь неузаконенные пристройки, перепланировки или иные изменения, не согласованные с местными властями.
Также иногда возникают юридические сложности при оформлении сделок купли-продажи. В этом случае все просто: отправляем продавца оформлять документы по действующим законам Российской Федерации и ждем. А что делать, если он отказывается? Тогда лучше отказаться от сделки с таким продавцом.
При покупке недвижимости в Крыму важно убедиться, что документы оформлены корректно и соответствуют российскому законодательству, так как в противном случае сделку могут признать недействительной. Для предотвращения этого рекомендуем обратиться к юристам, которые смогут объективно оценить правовой статус приобретаемого объекта и обеспечить безопасность сделки. Лучше всего обращаться не к местным специалистам, чтобы точно избежать каких-то подвохов.
Выбор района
Крымский полуостров отличается разнообразием природных условий и климата, что нужно учитывать при выборе недвижимости вместе с такими факторами, как стоимость и местоположение недвижимости. К сожалению, не во всех частях региона хорошо развита инфраструктура. В некоторых районах, особенно удаленных сельских местностях и новых жилых комплексах на окраинах городов, нередко наблюдается:
- нехватка школ и детских садов;
- медицинских организаций;
- магазинов и других важных объектов.
Перед покупкой жилья в Крыму рекомендуем тщательно изучить инфраструктуру района, пообщаться с местными жителями и, при возможности, лично приехать и посмотреть интересующий объект.
Для постоянного проживания рекомендуем обратить внимание на города с более развитой инфраструктурой и наличием рабочих мест, например, Симферополь. Курортные же районы сфокусированы преимущественно на туристической сфере и не в сезон вся активная деятельность в них затухает.
Если есть возможность работать на удаленке, можно рассмотреть покупку квартиры или дома ближе к морю — в Евпатории, Черноморском, Феодосии или на Южном берегу Крыма (ЮБК). Выбор будет зависеть от имеющегося бюджета: чем ближе к ЮБК, тем дороже недвижимость, а вот в северной части полуострова стоимость жилья более доступна.
При наличии в семье детей не забывайте о проверке близости расположения детских садов и школ. Наличие образовательных учреждений в шаговой доступности может стать решающим аргументом при принятии окончательного решения о покупке недвижимости в том или ином районе Крымского полуострова.
Самострой
Особенность крымского рынка жилья — большое количество самовольных построек, в том числе расширений изначальной, зарегистрированной в ЕГРН площади за счет пристроек и надстроек. Самостроем называют здания, возведенные без соответствующего разрешения местных органов власти и не отвечающие установленным строительным нормам и правилам.
Приобретение такого жилья всегда сопряжено с огромными рисками:
- Самострои в любой момент могут признать незаконными и снести, а владельцы останутся без жилья и компенсации.
- В таких постройках обычно отсутствуют необходимые коммуникации: вода, свет, газ и так далее.
- Подключиться к централизованным сетям крайне сложно или даже невозможно, так как у собственников отсутствует разрешительная документация.
Перед покупкой недвижимости в Крыму обязательно убедитесь в наличии всех необходимых документов и разрешений на строительство. Если возникают сомнения в законности объекта, лучше отказаться от сделки во избежание множества проблем в дальнейшем.
Важно! Даже при покупке квартиры в новостройке необходимо тщательно проверять документы на участок и разрешение на строительство многоквартирного дома.
Другие важные моменты
При рассмотрении вариантов покупки недвижимости на Крымском полуострове обращайте внимание и на следующие довольно существенные нюансы:
- В регионе далеко не во всех районах есть централизованное водоснабжение и канализационные сети. Данная проблема особенно актуальна для поселков и новых жилых комплексов. В подобных ситуациях собственники самостоятельно решать вопросы водоснабжения и водоотведения: бурят скважины, устанавливают септики и очистные сооружения, что естественно влечет за собой дополнительные расходы.
- Полная проверка всей документации на приобретаемый объект недвижимости — еще один крайне важный аспект. Особое внимание уделяйте ситуациям, когда продавец торопится с оформлением сделки или предлагает слишком заниженную стоимость. В таких ситуациях разумнее обратиться к юристу, чтобы проверить прозрачность и подлинность сделки.
Вывод
Приобретение недвижимости в Крыму — ответственный и серьезный шаг, требующий взвешенного и обдуманного подхода. Перед принятием окончательного решения постарайтесь:
- четко сформулировать свои цели;
- оценить семейный бюджет;
- досконально изучить все нюансы выбранного объекта и района его расположения.
Для снижения рисков и предотвращения столкновения с потенциальными проблемами при покупке жилья на полуострове заручитесь помощью проверенных и надежных специалистов: юристов, оценщиков, техников. В особенности это важно при просмотре загородных домов, хотя если есть возможность возьмите с собой специалистов даже при выборе квартир в многоэтажках, так как застройщики тоже бывают разными. Не стоит поддаваться искушению и приобретать недвижимость по подозрительно низким ценам, предлагаемым мошенниками. Только вдумчивый и осознанный подход к выбору жилья позволит принять верное решение и стать обладателем идеальной квартиры или дома в одном из живописнейших уголков России.
