Севастополь, как и весь полуостров, ежегодно входит в рейтинг самых популярных мест для приобретения недвижимости. Регион привлекает многих мягким климатом, обилием достопримечательностей и, конечно, близостью к морю. В 2024 году появилась еще одна причина стать владельцем квартиры в Севастополе — цены на жилье в городе стали снижаться.
Согласно последней информации в сравнении с 2022 годом стоимость недвижимости в среднем упала на 6%. Сейчас в среднем квартиру в Севастополе можно купить за 6,7 млн рублей. Сам разброс цен составляет 4,4-19,9 млн рублей. Подобную ситуацию на рынке недвижимости связывают со снижением спроса.
Так, в начале прошлого года в городе-герое востребованность на покупку новостроек снизилась на более 45% в сравнении с 2022 годом. А вот активность покупателей жилья во вторичном фонде упала на 8,8%. Редакция издания «Мой Крым» расскажет, в какой районе Севастополя лучше покупать квартиры, какие документы понадобятся для оформления сделки, а также на что обращать внимание при выборе жилья.
- Типы квартир в Севастополе и их стоимость
- Сталинки
- Хрущевки
- Брежневки
- Чешки
- Новостройки
- Про цены
- Районы Севастополя: особенности и преимущества покупки квартиры в разных районах
- Ленинский район
- Нахимовский район
- Балаклавский район
- Гагаринский район
- На что обратить внимание при выборе квартиры?
- Необходимые документы для покупки квартиры и процесс оформления сделки
- Подводные камни и риски покупки квартиры
- Заключение
Типы квартир в Севастополе и их стоимость
Жилищный фонд в данном городе и на всем полуострове состоит из аналогичных типов квартир, которые типичны для всей России. Активное строительство велось в течение всего советского периода, а в последние годы стало еще более интенсивным. Поэтому в Севастополе есть большой выбор жилья.
Сталинки
Такое название получили квартиры, которые строились в 1930-1950-х годах. Архитектурный стиль в то время был настолько выражен, что за этими зданиями надолго закрепилось прозвище «сталинские дома» и «сталинский ампир». Большая доля такого жилья расположена в кирпичных домах, но есть варианты и в шлакоблочных. В случае, когда в здании не проводились полноценные ремонтные работы и реконструкции, перекрытия в нем остаются деревянные.
Главным плюсом сталинок считают высокие потолки — обычно они не меньше трех метров, а также качественный деревянный пол. Особых проблем с газом и водопроводом в таких зданиях нет — все нужные коммуникации сделаны давно. Однако в самых старых и изношенных домах подобных удобств может не быть. Сейчас большая часть квартир-сталинок расположены в элитных районах Севастополя, их относят к фонду престижного жилья. Стоимость на такое жилье порой бывает даже выше, чем на квадратные метры в новых домах.
Хрущевки
После того как в 1955 году объявили о «Великой стройке», началась эра квартир под названием «хрущевки». Комфортом такое жилье не отличается: площадь небольшая, маленькие кухни, ванные комнаты, а санузлы нередко совмещены. В этот период дома из кирпичей строили редко, большая часть — панельные. Типовое строительство проводилось по строгим стандартам, а все здания были как под копирку.
Типичная площадь хрущевок:
- 1-комнатная — до 33 кв. м.;
- 2-комнатная — до 46 кв. м.;
- 3-комнатная — до 58 кв. м.
Самым популярным типом считалась двушка размером 38-46 кв. м. с совмещенным санузлом. Недостатками хрущевок является не только маленькая площадь, но и низкие потолки, панельные стены. Однако есть у таких квартир и свои плюсы:
- доступная цена;
- развитая инфраструктура района, все необходимые заведения есть поблизости;
- небольшая этажность, нет потребности в установки лифтов;
- на одном этаже размещено не более четырех квартир;
- маленький метраж снижает затраты на ремонт и использование жилья.
Хрущевки в Севастополе станут хорошим вариантом для тех, кто находится в поиске бюджетного жилья, минимальных коммунальных платежей, но имеющего базовые современные удобства.
Брежневки
Подобные квартиры стали появляться в период развитого социализма. Они напоминают хрущевки, но обеспечивают владельцев большим комфортом. Число комнат в таких квартирах от 1 до 4, а общая площадь составляет 31-70 кв. м. Сегодня именно этот тип жилья считается самым востребованным на рынке вторичного. Кроме доступной цены, у брежневок есть и другие плюсы:
- относительно новые дома;
- отсутствие проходных комнат;
- присутствие основного набора современных удобств (наличие лифтов, мусоропроводов);
- нормальное состояние коммуникаций.
Однако при выборе такой квартиры нужно быть внимательны, чтобы не столкнуться с неожиданными «сюрпризами». К примеру, метраж кухни и ванной комнаты может быть маленький, что помешает установить там стиральную машинку, большую ванну или душевую.
Чешки
Подобное жилье присутствует не в каждом городе России, но в Севастополе их можно найти на вторичном рынке недвижимости. Своим необычным названием квартиры обязаны стройке по чешским проектам. Они относительно новые, обычно находятся в девятиэтажных домах.
Основные характеристики чешек:
- относительно высокие потолки (до 2,75 м), в сравнении с типичной хрущевкой;
- практически всегда санузел раздельный (совмещенный присутствует только в однушках);
- пол в ванной комнаты обычно выкладывается плиткой;
- обязательно присутствует просторный балкон;
- количество комнат — 1-4;
- полы в комнатах покрываются паркетом или линолеумом;
- в некоторых чешках есть эркер (помещение выступающее за фасад дома) — смотрится достаточно необычно и увеличивают полезную площадь жилья;
- в некоторых квартирах есть даже панорамные окна.
Отличием чешек от хрущевок считают отсутствие проблем при установке бытовой техники. В таких квартирах всегда есть место для большого холодильника, стиральных и сушильных машин. Найдется участок, где можно поставить тренажер, разместить телевизор с большой диагональю. При всем этом цены на чешки обычно ниже, чем на брежневки.
Новостройки
В Севастополе новые жилые дома появляются почти каждый день. Связывают это с высоким спросом на недвижимость в данном регионе. Жилые комплексы строят с использованием новых энергосберегающих и экологических технологий, нередко они представляются с красивым и необычным дизайном.
Обычно новые дома возводят с целью обеспечения не только бытового удобства, но и привлекательных видов за окном. Прилегающие территории благоустроены, рядом с домами есть парковочные места, детские площадки, зоны для занятий спортом, прогулок, выгула питомцев. Первичный жилой фонд состоит из разных квартир: как малогабаритных и дешевых, так и роскошных дорогих апартаментов, из окон которых открываются живописные виды.
Про цены
Если говорить о ценах, то в январе 2024 года наблюдается снижение стоимости квадратного метра в Севастопольских новостройках на 17%. Так, в декабре 2023 года за квадратный метр просили чуть больше 158 тыс. рублей, а в январе — 131, 5 тыс. рублей. Сейчас средняя цена однушки в новом ЖК составляет примерно 5,6 млн рублей. Это — 9,21% в сравнении с предыдущим периодом. Стоимость двухкомнатных квартир на первичном рынке недвижимости Севастополя тоже упала — на 24%. Судя по нашим наблюдениям, в среднем такое жилье можно взять за 6,8 млн рублей. Самое значительное снижение отмечено на трешки. В этом случае разница составила 34,1%.
Цены на квартиры из вторичного фонда тоже снизились, но не так сильно, как на новостройки. Однушки упали на 9,6%, двушки — на 11,8%, трешки — на 8,4%. Получается, что стоимость квартир в январе 2024 года составляет 6,6 млн, 7,2 млн, 8,5 млн рублей соответственно.
Хотим отметить, что это только среднестатистическое значение, элитное жилье в Севастополе и Крыму все еще остается дорогим. К примеру, цена на однокомнатные апартаменты в бухте Омега на вторичном рынке снова поднимается. Сейчас за квадратный метр придется заплатить более 230 тыс. рублей.
В общем, как ни крути, покупка квартиры на полуострове — настоящее испытание. Если брать жилье в новостройке, придется еще и ремонтом заниматься, а это тоже достаточно дорогое удовольствие. Покупать квартиры на вторичном рынке в этом плане удобнее — взял и живешь. Однако и тут есть свои риски по типу степени износа дома, отсутствия нормальной инфраструктуры и так далее.
Районы Севастополя: особенности и преимущества покупки квартиры в разных районах
Город поделен на четыре основных района: Ленинский, Нахимовский, Балаклавский и Гагаринский. Стоимость жилью в каждом из них разная, зависит она от близости к центру Севастополя и других факторов.
Ленинский район
Это центральный район Севастополя, который считается самым элитным в городе. Тут развитая инфраструктура, большое количество парков, а также собраны главные достопримечательности, включая морские набережные — излюбленное место среди местных и туристов для прогулок. Здесь сконцентрировано обилие магазинов, кафе и ресторанов.
Статус района определяет цену на недвижимость: квартиры в Ленинском считаются самыми дорогими в городе. Часть района Остряки, которая находится около «Московского рынка», называют одним из лучших мест для жизни. Это спокойный район с хорошей транспортной развязкой, близостью поликлиники, супермаркетов, банков и парка.
К минусам относят недостаток новых жилых комплексов, высокую стоимость жизни, удаленность рынков и моря. Судя по нашим наблюдениям и комментариям севастопольцев, на Геловани проживает много маргиналов, холодно, отсутствуют благоустроенные парки, а также минимум магазинов.
Нахимовский район
Это самый большой район Севастополя, который состоит не только из городских кварталов, но и нескольких рядом расположенных поселков. Тут хорошо развита инфраструктура, а также есть обширный выбор квартир и домов. Нахимовский район может стать неплохим вариантом для приобретения доступного и комфортного жилья в Крыму.
Если говорить о недостатках, то местные жители нелестно отзываются о микрорайонах по улицам Жидилова и Горпищенко. Здесь плохо развита транспортная доступность, наблюдается немало сомнительных лиц. В целом атмосфера не самая приятная, еще и до моря далеко добираться. А вот лучшим местом в Нахимовском районе для жизни местные называют частный сектор по улице Будищева. Тут тихо и спокойно.
Балаклавский район
Раньше Балаклава считалась отдельным населенным пунктом, но сейчас она считается частью Севастополя. Район расположен в 20 км от центра города, что нередко смущает потенциальных покупателей недвижимости. Несмотря на расстояние, есть в жизни тут много плюсов. Самым главным называют чарующую природу: в районе находится несколько пляжей, из окон открываются красивые виды на леса и горы. Рядом есть большой рынок.
Из недостатков района выделим серьезные проблемы с транспортом и минимальное число многоквартирного жилфонда. Это часто отпугивает потенциальных покупателей. Однако даже удаленность от центра Севастополя и остальные минусы все равно не помогают снизить в Балаклаве цены на жилье, поэтому перед покупкой лучше предварительно изучить аналогичные варианты в других районах города.
Гагаринский район
Его часто еще называют «вторым центром», так как тут есть почти все, что и в Ленинском районе Севастополя. Здесь нет проблем с торговыми центрами, супермаркетами, парками, бухтами и пляжами. Есть много мест, где можно прогуляться и полезно провести время на выходных без необходимости далеко выезжать из дома.
О Гагаринском районе местные жители отзываются в основном положительно. По улице Юмашева есть парки, близко расположены все необходимые магазины, рядом море. Единственный его недостаток — плохо развитая транспортная связь. Микрорайон Камыши тоже считается комфортным для проживания. С транспортом и инфраструктурой тут все нормально, но зимой местные часто жалуются на слабую интенсивность отопления.
На что обратить внимание при выборе квартиры?
При выборе жилья в Севастополе и Крыму нужно обращать внимание не только на бюджет, количество комнат и площадь квартиры, но и ряд других не менее важных особенностей:
- наличие свободных парковочный мест, удобство подъезда к дому автомобиля;
- близость остановок общественного транспорта;
- близость расположения супермаркетов, хозяйственных магазинов, аптек — все это должно быть в шаговой близости;
- присутствие детских садов / школ в относительной близости от дома;
- шаговую доступность поликлиник, больниц;
- присутствие в районе скверов, парков, стадионов;
- развитость различной инфраструктуры;
- репутацию районов, чистоту подъездов.
При покупке жилья в новостройке обращайте внимание на готовность ввода недвижимости в эксплуатацию, узнайте как можно больше информации о застройщике. Изучите над какими еще проектами работала компания, как долго в бизнесе, сколько домов сдала. Аккуратность в мелочах заказчика на этой стадии крайне важна для будущей успешной покупки, в противном случае можно попасть в лапы мошенников и потерять большую сумму денег.
Покупка квартиры на стадии котлована или в строящемся доме — это всегда риски, зато такое жилье стоит дешевле. Если недвижимость берется на конечном этапе возведения здания, следует тщательно осмотреть ее до приобретения. Оценить, насколько качественно выполнены строительные работы.
При покупке квартиры в Севастополе на вторичном рынке недвижимости следует лично встретиться с собственником, собрать пакет необходимых документов и уточнить следующие вопросы:
- На каких основания он получил право собственности?
- Кто в квартире прописан на стадии заключения сделки, а кто выписан?
- Есть ли у владельца несовершеннолетние дети?
- Есть ли какие-то третьи лица, которые могут претендовать на жилье?
Также квартиру нужно проверить на присутствие замаскированных дефектов, узнать, какие люди живут по соседству (можно даже самостоятельно с ними пообщаться). На основание всех вышеперечисленных параметров можно взять квартиру и счастливо прожить в ней не один год.
Необходимые документы для покупки квартиры и процесс оформления сделки
Покупатель и продавец какого-либо объекта недвижимости должны удостовериться, чтобы все документы на собственности были в полном комплекте и порядке. При приобретении квартиры у компании-застройщика, бумаги подготавливает юротдел строительной организации. При покупке жилья на вторичном рынке проверкой перечня необходимых документов придется заниматься самостоятельно или доверить решение дел риелтору.
Сегодня для оформления сделки купли-продажи нужен следующий комплект документов:
- Выписка из ЕГРН. В ней указано, кто является собственником объекта, на основании каких документов, есть ли какие-то обременения и аресты. Выписку можно заказать через официальный сайт Росреестра, портал Госуслуги или отделение МФЦ. Она действительна в течение месяца.
- Правоустанавливающий документ, подтверждающий переход права собственности к нынешнему владельцу квартиры. Это может быть договор купли-продажи, дарения, ренты, свидетельство о приватизации, о праве на наследство. В ситуации, когда этот документ был утерян, его можно восстановить через Росреестр или у нотариуса.
- Справка из управляющей компании или выписка из домовой книги. В этом документы обозначаются лица, которые прописаны в квартире, указывается информация о сохранении у них права на проживание при продаже недвижимости. Подобные случаи возможны, когда жильцы отказались от приватизации.
- Паспорта всех участников сделки. Они предъявляются при оформлении договора купли-продажи.
Покупателю нужно удостовериться, что супруг / супруга (как текущий / ая, так и бывший / ая), при котором владелец квартиры вступил в право собственности, не против ее продажи. Сегодня по закону все имущество, нажитое в браке, принадлежит обоим супругам в равном соотношении, вне зависимости от того, на чье имя оно было оформлено. В ситуации, когда владелец недвижимости был в браке, а потом развелся, у него должно иметься разрешение суда о разделе имущества или брачный договор, который был составлен после официального развода.
Убедитесь, что у бывшего или нынешнего супруга / супруги нет претензий, в противном случае придется отдать половину приобретенного объекта обратно. Исключением из этого правила считается получение недвижимости в наследство. Также может потребоваться разрешение органов опеки. Этот документ требуется, когда в сделки принимает участие несовершеннолетний.
После того как обе стороны договорились (покупатель готов купить, а продавец — продать недвижимость), заключается предварительный договор купли-продажи. Этим документом вы обещаете друг другу заключить основной договор. Предварительный договор оформляется в письменной форме. Его заверяют у нотариуса в двух ситуациях:
- Основной договор должен быть оформлен у нотариуса, к примеру, при продаже доли в квартире.
- Стороны самостоятельно решили удостоверить основной договор у нотариуса, даже когда по закону это не обязательно делать.
Главная зада предварительного договора — зафиксировать желание обоих участников оформить основной договор. По этой причине оплаты в этом случае может и не быть. Однако на практике преддоговор только в редких случаях обходится без задатка или аванса. Это деньги, которые покупатель передает продавцу в счет стоимости объекта недвижимости, а продавец придерживает ее для него.
Задаток и аванс — разные понятия. При отказе покупатель от сделки аванс возвращается ему, а вот задаток остается у продавца. Если же отказывается продавец, ему придется отдать двойную сумму задатка. Что лучше каждый для себя выбирает сам.
Нужно понимать, что никакое соглашение о задатке или авансе не гарантирует ничего — обязанность составить основной договор прописывается только в преддоговоре. Если было заключено какое-то иное соглашение, продавец, передумав рискует только авансом или задатком. Заставить его продать вам квартиру не получится.
Если говорить о договоре купли-продажи, то это соглашение двух сторон о том, что одна передает объект недвижимости, а другая оплачивает за него деньги. Документ нужен для фиксирования всех условий сделки и в дальнейшем регистрации перехода прав собственности на квартиру. Договор можно составить самим или воспользоваться помощью нотариуса или юриста. Он вступает в силу с момента подписания. Однако чтобы официально стать владельцем недвижимости следует зарегистрировать право собственности в Росреестре.
Для этого нужны следующие документы:
- заявление о госрегистрации;
- паспорта продавца и покупателя;
- договор купли-продажи;
- доверенность (если покупатель или продавец действуют через представителя)
В конце, после полного расчета, подписываются акты передачи, а затем их относят в службу Росреестра с основном пакетом документом. Также не забудьте о квитанции об оплате госпошлины, без нее документы вернут без рассмотрения. Аналогичная ситуация произойдет, если заплатить только часть суммы.
Расчеты с продавцом при покупке квартиры в Севастополе и Крыму проводятся в основном наличными. Такой уж у местных менталитет, не любят они онлайн-переводы и другие способы оплаты.
Подводные камни и риски покупки квартиры
Приобретение недвижимости вне зависимости от места ее расположения — важный шаг, который напрямую связан с рисками для покупателя. Расскажем подробнее, какие из них самые частые и что делать, чтобы сделка прошла успешно.
Риски покупки квартиры:
- Приобретение жилья ненадлежащего качества. С этой проблемой сталкиваются как на первичном, так и на вторичном рынке. На этапе согласования объекта нужно проводить полноценную проверку квартиру. С новостройками этот процесс затрудняется из-за отсутствия возможности осмотра недвижимости до сдачи дома. По этой причине лучше уделить внимание изучению качества строительства выбранного застройщика и процедуре приема квартиры.
- Перенос сроков сдачи новых домов. Частая проблема на первичном рынке недвижимости. Перед покупкой следует тщательно изучить информацию о застройщике и выбрать того, который соблюдает условия договора, а при нарушениях адекватно выстраивает работу с дольщиками.
- Риск полной или частичной утраты денег. Не рекомендуем рассчитываться до оформления сделки. Часто препятствия для оформления договора выявляют после сдачи документов в Росреестр. К примеру, этому может поспособствовать недееспособность одного из участников сделки, актуальное обременение, тонкости выполнения предыдущей сделки по объекту. А порой люди просто сталкиваются с хитрыми мошенниками. По закону собственник обязан в такой ситуации вернуть деньги, но на практике покупателю крайне сложно получить их обратно.
- Вероятность потери права собственности, если сделку признают недействительной. Данная ситуация может быть связана с дееспособностью продавца, его банкротством или занижением суммы расчета в документах. Иногда бывает так, что люди вкладывают средства в заведомо сомнительную квартиру или незаконные постройки. Сделки с недвижимостью всегда связаны с крупными денежными суммами, потому важно оставаться в безопасности как в момент оформления, так и в течение трех последующих лет, когда по закону договор могут признать недействительным.
- Риелторы. В Крыму работают не самые плохие специалисты по недвижимости, хотя есть среди них и недобросовестные люди.
Избежать сложной при покупке квартиры в Севастополе поможет грамотная юридическая экспертиза жилья. Проверка помогает полностью понять особенности сделки, личность продавца, прошлые манипуляции с квартирой и так далее. Дополнительная экспертиза позволяет уберечь себя от лишнего стресса, а также обеспечить максимально безопасное проведение покупки.
Заключение
Хотелось бы напоследок подвести итоги, предоставив советы по успешной покупке квартиры в Севастополе:
- Проверяйте правоустанавливающие документы на жилье.
- Изучайте историю квартиры.
- Проверяйте качество недвижимости.
- Ознакомьтесь с информацией о продавце.
- Проверяйте наличие прав на жилье у третьих лиц.
Недвижимость в Севастополе и Крыму была и остается весьма привлекательным активом для вложения денег. Как будут развиваться события в этом году, покажет только время. Вероятно, жилищное строительство продолжит наращивать объемы вне зависимости от внешних факторов, ценники останутся высокими, а вот покупательская способность будет тормозить за рыночной стоимостью.