Как купить участок в Крыму в 2024 году: советы, чтобы сделка прошла гладко

По итогам третьего квартала 2023 года спрос на земельные участки в Крыму в сравнении с аналогичным периодом прошлого года вырос на 4%. Вместе с этим средний ценник на них остается на одном уровне — 178 тыс. рублей за сотку. Огромное значение на конечную сумму имеет вид (в особенности на море), близкое расположение гор, лесов, озер, а также присутствие нормальных дорог и развитой инфраструктуры. В материале редакция издания «Мой Крым» расскажет, что делать, чтобы сделка по покупке участка на полуострове прошла успешно, какие существуют подводные камни и, как обезопасить себя и свои средства. 

Обзор рынка земельных участков в Крыму

Полуостров принято делить на три курортных района — западный, восточный и южный. В каждом из них есть своя история, особенности климата, многочисленные достопримечательности, разный уровень развития инфраструктуры. 

Самые высокие цены на участки отмечают на Южном берегу Крыма (ЮБК). К этому району относят Судак, Алупку, Алушту и Ялту. Самая дорогая земля во всем регионе находится в Ялте. Этот город в течение всех колебаний местного рынка недвижимости оставался и остается образцом стабильности. 

Стоимость участков ИЖС в Ялте методично повышается. Тут сконцентрированы самые элитные объекты. Востребованность на рынке также подогревают международные инвесторы. Однако нужно понимать, что долгосрочные вложения в ялтинские земли начнут приносить доход относительно нескоро. Исключением выступает краткосрочная покупка участков для их дальнейшей перепродажи.  

Также немало инвестиций вкладываются в объекты на Западном берегу Крыма (ЗБК). Цены на землю тут относительно доступные, а туристическая инфраструктура хорошо развита. К району ЗБК относятся города Севастополь, Евпатория, Балаклава и Саки. Активная застройка отмечается и на Восточном берегу Крыма (ВБК). Коттеджные поселки появляются в окрестностях Коктебеля, Судака, Феодосии и Нового Света. Самыми востребованными выступают земли с площадью более 10 соток, но не более 12. Этого хватает для постройки отеля или гостиницы. Такая инвестиция в участки РК окупается приблизительно через пять лет. 

Более низкий интерес со стороны вкладчиков и потенциальных покупателей отмечается на побережье Азовского моря и в районе Керчи. Тут расположена паромная переправа и Крымский мост. Хотя в действительности в окрестностях Керчи есть вполне достойные объекты для вложения средств. Самый минимальный интерес инвесторов и обычных покупателей представляет северный и центральный районы полуострова. 

Расценки на землю в республике весьма разнообразны. Выделяют два главных критерия, которые сказываются на стоимости в общем: расположение крупных городов и близость участка под строительство дома к береговой линии. Также на ценник земельного надела влияют такие факторы:

• тип функционального назначения;
• доступность социальной инфраструктуры в районе;
• площадь, форма и рельеф;
• развитость транспортного сообщения;
• доступность инженерных коммуникаций и другое. 

Критерии выбора участка в Крыму

Стать владельцем земли на полуострове для россиян легко. Вопрос в другом, как купить правильно? Перед тем как бежать в агентство недвижимости, следует разобраться в условиях, которые сложились в республике. Это поможет не повторить плачевный опыт других покупателей, которые одни из первых перебрались в Крым сразу после его присоединения к РФ. Нужно определиться с основными критериями будущей жизни в доме на собственном участке:

• Доступность, качество уровня образования и медицины. Если в семье уже есть или только планируются дети, этот пункт выступает первостепенным.
• Занятость населения и уровень жизни. При планах перебраться в Крым на ПМЖ важно учесть, что на полуострове придется не только отдыхать, но и искать работу. 
• Досуг. Изучите возможность наличия развлечений, кинотеатров или театров, зоопарков, ночных клубов и так далее. Все это достаточно важные пункты для обычного человека. Этот критерий нужно особенно учитывать, если в планах купить участок в Крыму недорого вдали от крупных населенных пунктов.
• Транспорт, качество дорог, удаленность от федеральной трассы. Все это важно, если планируете поселиться за городом, отправлять на автобусе или сами на машине возить детей в садик / школу, ездить на работу, часто ездить между населенными пунктами.
• Коммуникации (газ, электричество, вода и другое). Их присутствие, близость и качество следует уточнить сразу. Также нужно продумать, как и к чему придется подключаться в ходе возведения дома / коттеджа. 
• Климат, экология. Несмотря на то, что с экологической обстановкой на полуострове дела обстоят весьма неплохо, некоторые районы все-таки могут подойти не каждому. В каких-то регионах бывает слишком влажно, а в других — сухо. В некоторых местах растет много растений, вызывающих аллергию. Обращайте на этот критерий внимание, если есть проблемы со здоровьем. 
• Рельеф. Горная местность не всегда подойдет для возведения дома. Однако еще важнее учитывать рельеф участка под планируемое строительство. РК — район с крайне высокой сейсмикой. При выборе земли узнайте, какой у него тип грунта, осмотрите ландшафт, перепады высот. От этих параметров зависит цена строительства. 
• Перспективы развития района. Тоже довольно важный пункт при поиске земельного участка. Он поможет не просто сэкономить на покупке, но и неплохо заработать в будущем. К примеру, при обновлении старых или прокладывании новых коммуникаций, присвоении улицам в СНТ отдельных названий, прокладке новых дорог, возведении инфраструктурных объектов и так далее. 
• Близость к морю. Для большинства именно этот параметр выступает первоочередным и решающим. 

Нередко при выборе участка в Крыму люди расставляют приоритеты в обратном порядке. А это приводит к многочисленным проблемам и дополнительным тратам. Поэтому часто после покупки земли они сталкиваются с разочарованием. Некоторые даже решаются на продажу участка с готовым или недостроенным домом, и возвращаются на материк. Чтобы такого не случилось с вами, нужно учитывать множество нюансов, о которых редакция издания «Мой Крым» расскажет дальше.

Преимущества покупки участка в Крыму

Основные плюсы приобретения земли на полуострове:

• Море. Прямо у ваших ног будет чистое и лазурное море, которого нет больше нигде в России, а также шикарные пляжи. 
• Экология. В Крыму существует 13 климатических зон, где каждый сможет подобрать для себя идеальное место. 
• Цены на недвижимость. Покупая земельный участок на полуострове вы инвестируете в будущее. Цены на недвижимость в РК показывают стабильный рост, что делает приобретение объекта в регионе крайне выгодным вложением.
• Инфраструктура. Крупные суммы денег инвестируют в развитие крымской инфраструктуры, что обеспечивает комфорт и удобство жизни. Новые дороги, аэропорты, мост, развитие туристической сферы — все это делает регион привлекательным место как для жизни, так и вложения денег. 

Необходимые документы для покупки участка

Для оформления сделки на приобретение земли в Крыму без посредников или с ними требуется следующий перечень документов:

• паспорта собственника участка и покупателя;
• договор купли-продажи;
• свидетельство о государственной регистрации права на землю или выписка из ЕГРН;
• акт приема-передачи объекта;
• квитанция об оплате государственной пошлины. 

Это были обязательные документы, но в некоторых случаях могут потребоваться и дополнительные. К примеру, нотариально заверенное согласие супруга / супруги на продажу, согласие органов опеки на отчуждение жилого объекта, письменное согласие залогодержателя, кредитный банковский договор и закладная (когда земля покупается в ипотеку). 

Процедура покупки участка

Когда земля в Крыму выбрана и обе стороны сошлись в цене, заключается предварительный договор купли-продажи. Он выступает страховым гарантом в ситуациях, когда покупатель или продавец решит отказаться от сделки или поменять условия. Будущий владелец земли может внести задаток или аванс в качестве доказательства исполнения обязательств. 

Преимущество задатка в том, что если продавец решит все-таки отказаться от сделки, ему придется вернуть его в двойном размере. В ситуации, когда покупатель не захочет платить, задаток остается у продавца. Этим он и отличается от аванса, который продавец обязан полностью вернуть, вне зависимости по чьей вине сделка не состоялась. 

Договор купли-продажи составляют в письменной форме и подписывается обеими сторонами. При необходимости его можно заверить у нотариуса. Обычно действия по оплате и подписанию договора проводят одновременно. Также нужно не забыть оплатить госпошлину в размере 2 тыс. рублей для физических лиц и 22 тыс. рублей для юридических. 

Следующий шаг в процедуре покупки земельного участка становится регистрация перехода права собственности. Для этого покупатель обращается в Росреестр с полным пакетом документов, где проводится регистрация сделки. Сделать это можно не только лично, посетив МФЦ или отделение организации, но и удаленно — через официальный сайт Росреестра, «Госуслуги», нотариуса и банки. После того как все будет сделано, нужно прийти в МФЦ или Росреестр, чтобы забрать выписку и зарегистрированный экземпляр договора. 

Подводные камни и риски при покупке участка

Торопиться в вопросе покупки недвижимости никогда не стоит. Это может только привести к серьезным проблемам, так как из внимания скроются существенные детали. А это нередко приводит к тому, что покупка оборачивается претензиями на собственность со стороны третьих лиц и иными хлопотами. Для предотвращения таких ситуаций, нужно учитывать вероятные риски. 

Недобросовестность собственника

Вот простой пример: Евгений приобрел участок земли в Крыму неподалеку от леса. Через какой-то отрезок времени узнал, что вести на той территории строительно запрещено. Эта местность входила в состав лесного фонда и ее нельзя было даже продавать. В такую ситуацию можно попасть, если сразу не проверить категорию участка. Евгений в этом случае мог рассчитывать лишь на аренду. 

Продавцы нередко не сообщают о категории участка, но ее можно найти в выписке. Если покупатель невнимательный, то в будущем ему приходится своими силами ее менять. Для этого требуется обратиться в органы местного самоуправления. Однако некоторые виды земель никак не перевести с одной категории в другую. Сюда относят:

• участки особо охраняемых местностей и объектов;
• земли лесного фонда;
• участка водного фонда;
• земли запаса.

Еще земельный участок могут «взять в свою собственность» незаконно. Он может быть арестован, продан несколько раз или вовсе запрещен к продаже. Часто такие методы проворачивают с актами старого образца, где отсутствуют кадастровые сведения. Мошенники способны подделать свидетельство о собственности, потому с 2016 года в Крыму право собственности подтверждается только с помощью выписки из ЕГРН. 

Ошибки при оформлении документов

В договоре купли-продаже могут быть несостыковки с данными кадастрового паспорта, которые указывают на размеры участка. Еще довольно частой ошибкой при оформлении сделок называют несоблюдение прав несовершеннолетнего. Риелторы, чтобы заключить сделку побыстрее, предпочитают не упоминать о правах ребенка. В такой ситуации нужно согласие органов опеки и попечительства несовершеннолетнего. 

Невнимательность 

Еще один пример: Ирина купила участок в Крыму в семи километрах от города, но в договоре стоял другой кадастровый номер. Перед подписанием она сверила цифры и убедилась, что продавец допустил ошибку. В итоге сделка не состоялась. 

Часто бывают ситуации, когда покупатели подписывают договор совершенно не на ту землю, которую договаривались купить. Риелтор мог показать один участок, а продать другой. Чтобы предотвратить такие ситуации, всегда проверяйте кадастровые номера в документах и публичной кадастровой карте. Для перестраховки запросите у собственника земли выписку из ЕГРН. Из нее можно узнать:

• адрес объекта;
• действующий кадастровый номер;
• площадь участка;
• вид разрешенного использования;
• категорию земли;
• информацию о собственнике;
• данные о проведенном межевании, координаты и конфигурацию участка.

Советы, как купить участок в Крыму без лишних рисков

В завершении хотелось бы подрезюмировать всю информацию, упомянутую выше. Составили простую памятку покупателю, как купить земельный участок на полуострове у моря и не пожалеть об этом:

1. Изучаем категорию земель. Всего их семь. Проверить категорию можно через публичную кадастровую карту. Просто введите в поисковике номер участка и изучите карточку. Когда продавец убеждает, что категорию легко поменять самостоятельно — это вариант совершенно не подходит для вас.  
2. Уточняем виды разрешенного использования (ВРИ). У разных категорий земель есть собственные виды разрешенного использования. Всего их более 150, но для постройки частного дома подходят лишь четыре: ИЖС, ЛПХ, СНТ и ДНП. Проверить этот параметр можно сравнив ВРИ по всем имеющимся документам: из Росреестра и местной администрации. 
3. Проверяем наличие межевания. Под термином подразумевает определение границ участка под ИЖС. Процедура обязательна, если владелец планируют проводить любые юридические дела со своей землей. Проверить наличие межевания можно в выписке из ЕГРН, изучив кадастровый номер, и найдя его на публичной карте. Сравните чертеж в документе и по карте. 
4. Обращаем внимание на наличие обременений и сервитутов. Их можно посмотреть в выписке из ЕГРН. Если собственник не хочет делиться этими данными или пытается их как-то скрыть — повод задуматься и поискать другой объект для покупки. 

Также не менее важно при покупке земли в Крыму проверка объекта и окружения, изучение сведений о прошлых собственниках и общение с соседями. Надеемся наши рекомендации помогут выбрать идеальный участок на полуострове и провести сделку без хлопот. Удачи!